歡迎訪問國棟土地網     微信登錄
國棟土地網會員用戶

微信掃描,一步登錄

微信掃描

新用戶需掃描二維碼關注“國棟土地網”公眾號并注冊為國棟土地網會員
老用戶直接微信掃描二維碼登錄

對不起,您未登陸!
本站所有內容需微信登錄后才可復制!


秒后回到首頁

首頁 >土拍點評 > 2017年3.30南京首場土地拍賣點評


2017年3.30南京首場土地拍賣點評

地塊編號:

作者:房企判官    來源:國棟土地網    日期:2017-04-11    點擊量:2844

土拍點評由國棟土地網、騰訊房產、人民網聯動發布:

2017G01燕子磯地塊

成交公示:G01萬暉置業(安居建設)

紅線區域:

周邊競品:

國棟土地網點評:
燕子磯新城規劃著重打造濱江、環山、順廓、沿路等四道城市發展特色界面,G01恰處于濱江帶絕佳位置,瞰江位置相較中航國際社區更優。G01地塊的操作難度在于:第一、容積率偏小,建筑面積僅8萬多平米,不到中航國際社區、融創玉蘭公館的一半,甚至還不及金浦紫御東方;第二、限高在24米與35米之間,既不能做獨棟、雙拼的別墅產品,也不能像中航國際社區這樣做高層的中式圍合,連市面上比較新興的五疊、六疊都很難操作,將來面向市場的產品可以選擇小高層、可帶底躍和頂躍的花園洋房或8層以上的類疊墅(每戶綠化空間可在露臺展開);第三、須建2600平米以上的人才房無償移交給政府,進一步縮減建筑面積,同時影響住區的統一打造,也可以借此打造高知社區反守為攻。第四、23681元/平米的超高樓面地價已接近同區域新房房價,且不能預售,拿地后操盤時間、融資周期拉長,有利條件是燕子磯新城無遮擋江景地塊拿一塊就少一塊,項目真正上市以后濱江商務區和濱江風光帶會進一步成型。
房企判官:萬暉置業是南京萬科原來的項目公司,后轉給安居建設,在萬科的江寧保障房項目之后完成交割,也就是說本次G01和萬科無關系,完全屬于安居建設的。假如G01是萬科拿下的,那么對于整個燕子磯新城都是爆炸性利好消息,得萬科者得天下,這是南京每個新興區域都驗證過的。安居建設的中標給G01蒙上一層面紗,因為G01的操作難度比較大,特別是前期要對產品進行精準設計和創新,一線品牌房企都有難度,就不要說平民英雄安居建設了。

 

2017G02祿口地塊

成交公示:G02駿泰地產

紅線區域:

周邊競品:

2017G04祿口地塊

成交公示:G04恒大地產

紅線區域:

周邊競品:
 國棟土地網點評:G02、G04地塊都隸屬祿口空港新城013單元東側,且靠近信誠大道公共服務設施聚集軸、機場高速形象展示軸兩大軸線上,雖013單元規劃了大片工業區,但從013單元東到014單元都是住宅為主的優質環境區。祿口新城先期已有新城、保利、朗詩、招商、中國鐵建等一線房企進駐,此板塊已無需試水,等到項目上馬時基本可享板塊快速成長期的紅利。G04只有6萬多平米的體量,與藍天星港花園一樣是個小體量項目,適合短平快操作,地塊中部和北部都有高壓電線續盡快處理。G02體量接近15萬平米,已達到中等體量項目的水平,地塊有商配、幼兒園、公廁的配建要求,在建安成本和建筑面積損耗上需要考量,可統一納入到小區配套里規劃。G02樓面地價12775元/平米、G04樓面地價13014元/平米都比較接近周邊新房房價,考慮到G02的配建附加條件很多,G02實際地價成本更高,操盤周期更長,可溢價空間更大,位置也相對更優。G02東側、南側都是寬闊道路,項目在信誠大道和福祿路交匯口,建成后完全將朗詩青春街區擋在身后,工地圍擋出街后成為天然導視牌(目前朗詩青春街區在信誠大道和福祿路交匯口用的導視牌正是G02的圍擋)。
房企判官:駿泰地產拿下G02算是中彩了,G02有朗詩青春街區做后盾、藍天星港花園做開路先鋒,基本沒有太大操作難度,是一個閉著眼睛可以賺錢的項目。而且體量還挺可觀,主干道展示面長,社區配套齊全,商業已成氣候,拿G02者將成為新城、朗詩之后的祿口新貴。
恒大地產對于地塊的饑渴程度已快到極限,但G04真的不能解渴,恒大也比較擅長這種短平快的項目,恒大一定還會繼續投身到土地大戰中。

2017G03祿口地塊

成交公示:G03紅豆置業

紅線區域:

周邊競品:

2017G06祿口地塊 

成交公示:G06和昌地產

紅線區域:

周邊競品:

國棟土地網點評:G03、G06地塊都隸屬祿口空港新城014單元南側,住區較為密集,且兩塊地都可借助永欣大道快速連通機場告訴。G03、G06以及 之前祿口建設拿的地、紅豆置業拿的地都是以永欣大道展開,且永欣大道還有重要學區規劃,周邊有祿口第二幼兒園、祿口第二小學,還有祿口中 學易址項目已經啟動,此教育用地就在G03和G06之間,最大痛點是上述拿地開發商均未啟動項目,甚至連圍擋都還是原先市政圍擋,G03樓面地價12764元/平米、G06樓面地價12397元/平米都將此區域地價進一步抬高,溢價壓力也會相對更大。G03體量達到12萬平米、G06體量達到16萬平米,都屬于中等體量項目,G06地形不太規整,地塊現狀都少量農民種地。G03相對方正,地塊現狀都大量農民種地和茂密植被,多項公共社區配套建設硬條件無形拉高了地價成本,但G03緊靠蘇果購物廣場,且東面有大片魚塘水景資源,都是項目增值點。需要注意的是,G03要想提高景觀資源,必須考慮魚塘對面的農民自用房,可以借助政府對沿溪東路的規劃共同提升兩岸景觀質量。
房企判官:紅豆置業自去年11月在祿口拿了一塊地之后,今年又在同一地段中標,2017G03與2016G72都位于永欣大道南側,地形都很方正規整,這個機率比連續打新股中簽還難。唯一有點隱憂的是,之前中北也是在祿口拿了兩塊地退了,紅豆目前還紋絲不動,難道在憋大招嗎?紅豆之前在南京項目寥寥,大多都是短平快小項目,本次祿口起勢是紅豆做大自己名聲的機會。
和昌實力很強,板橋的和昌灣景已經正名,和昌明顯不滿足于板橋,這一年多來參與了各個區域的土地爭奪,基本每次都拼到最后,這次終于中簽拿了一塊小地。造化弄人,如果把紅豆手上兩塊地隨便一塊給和昌,必將大有作為,G06的可發揮空間實在太小,地形也是多邊形很不規整,而且永欣大道幾塊地都在捂著,和昌想必也不會做出頭鳥。

2017G05淳化地塊

成交公示:G05保利地產

紅線區域:

周邊競品:

國棟土地網點評:G05地塊隸屬江寧淳化新市鎮鎮區梅龍湖生態廊范疇,且104國道發展軸可快速連通達到江寧東山,地塊就在梅龍湖無界的北側,緊鄰104國道和梅龍湖畔,湖對面就是沿梅龍湖商業休閑帶。梅龍湖無界已為該地塊定下基調,G05以及將要掛出的無界南側地塊都將以別墅加部分小高層產品出現。G05體量僅3.7萬平米,屬于超小項目,100%裝配式建筑對建設工程有較高要求,地塊有部分坡地尚未平整,西側垃圾回收站尚未搬遷影響整體形象。G05樓面地價21478元/平米,已遠超梅龍湖無界的現房別墅價格,更與周邊普通住宅價格不相稱,G05依托湖景資源獨立打造低密高端項目是唯一出路。與G05相比,建筑面積超過25萬平米的無界南側地塊更有操作價值(預計在G05試水后就會推出),湖岸景觀線較長且遠離104國道喧囂,地塊對社區配套的硬性要求更有利于打造一個相對完整封閉的高檔住區。去年萬科進入江寧淳化無疑會起到品牌帶動作用,但是萬科拿地至今還未有啟動跡象,整個板塊尚缺少品牌房企的扎堆涌入,也許今天的土地拍賣是一個信號。
房企判官:保利對于梅龍湖名頭的提升至關重要,也讓梅龍湖生態廊有了大品牌門面,更為后面梅龍湖無界以南的巨大地塊定下基調,后面想必更是龍爭虎斗。如果只是操作這塊小地,對于保利意義不大,只有連莊梅龍湖無界南側地塊,才能整體打造吃透梅龍湖。從區域上看,江寧淳化隨著萬科、禹州、保利的進駐,已開始有了品牌烙印。

 
2017G07建鄴地塊

成交公示:G07龍湖地產

紅線區域:

2017G08地塊

成交公示:G08龍湖地產

紅線區域:

房企判官:龍湖不僅是做住宅的高手,而且精通商業地產的運營,天街、星悅薈、家悅薈是其在商業地產領域的產品線,名頭最響的就是龍湖天街。但是龍湖進駐南京時間不長,對南京的商業狀況并沒有拿捏很透,江寧的天街項目還未啟動,南京本身就是一個新商圈很難起來的城市,目前過多的商業綜合體也在局部出現飽和狀況,而龍湖在江寧、河西、高新的商業項目都面臨商圈啟動的問題。G07、G08的公寓比例都限定比較小,前期能指望的回籠資金有限,兩塊地都有相當的辦公體量要消化,商業比例有一定靈活度,如果按照天街模式來對龍湖自持運營有很大的考驗。



添加表情
国产A毛片高清视频,成 人3D动漫在线观看网站,by5112新入口,好看的电影你懂的