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首頁 >土地評估 > 江北橋林浦烏路以北NO.2017G26地塊土地評估


江北橋林浦烏路以北NO.2017G26地塊土地評估

地塊編號:NO.2017G26

作者:    來源:國棟土地網    日期:2017-06-19    點擊量:4614

2017G26浦口區橋林街道浦烏路以北、步月路以東地塊 ,以下簡稱G26(四至:東至秋蔭路,南至寧烏公路,西至步月路,北至丹桂路。)

    橋林新城是浦口區西南次區域中心,規劃期內保持自東北向西南的發展趨勢,為次區域提供綜合性的產業、公共服務、居住生活功能服務。橋林新城規劃形成“一軸、一帶、三片”的結構,“一軸”指新城中心軸,“一帶”指石磧河景觀帶,“三片”指工業發展片區、港口綜合片區、居住生活片區,2017G26地塊正位于橋林的居住生活片。

    按南京土地市場網出讓公示,G26地塊總體出讓面積127381.78平米、容積率上限1.79,共分A、B、C三塊區域進行建設,其中A地塊地上房屋建成并驗收合格后,由浦口經濟開發區整體回購,回購核算均價為16000元/㎡,由浦口區房產局對回購行為進行全程監督?;刭徍?,由浦口經濟開發區定向銷售給符合條件的橋林先進制造業基地產業人才。G26起拍總價13億,起拍樓面地價約5701元/㎡,未定最高限價。

    B地塊須配建一處地上建筑面積應不少于4600平方米的基層社區中心,建成后整體無償移交浦口區政府。

    C地塊須配建一處12班幼兒園,由浦口區教育管理部門負責建設并辦理手續,與出讓地塊同步規劃、同步建設,建設資金由浦口區財政撥付,土地按劃撥方式供應。

    由于本地塊是政府回購項目,利潤額基本固定,且無任何發揮空間,顧不與其他周邊項目進行競品比較。

    G26地貌

    橋林街道西北高,東南低,高低落差50米以上。西北部是崗、沖、洼相間的波狀崗地,東南部為臨江沿河沙洲、河谷平原,境內有、崗地、平原、江河,地形多樣,地貌多姿。G26地勢平坦,地形規整,地表植被多樣,地質良好。G26四至:東至秋蔭路,南至寧烏公路,西至步月路,北至丹桂路。

 

    東邊為秋蔭路,道路平坦開闊,周圍均為凈地。

    南至寧烏公路,然而該地塊與寧烏路間隔一條景觀河,有橋梁相通。地塊西南角矗立有浦口經濟開發區標識柱;寧烏路為主干道,環境較好,公路旁有眾多道路施工項目部。

西至步月路,道路平坦綠化好,毗鄰橋林街道社區中心。

北至丹桂路,道路平坦開闊,周邊為凈地。

G26土地預拍

這塊地起拍樓面價為5701元/㎡,包含社區中心及幼兒園配建,總體建安成本在3000-4000元//㎡,而政府回購價在16000元/㎡,總體毛利有6000元/㎡左右的空間,無需營銷成本,假如政府回款及時,應該是個固定利潤在六七億的項目。拍賣當天如有其他競標者,利潤空間會進一步壓縮。

假如這塊地拍賣的時候地價過萬,建議果斷棄標,利潤基本沒有,而且這個項目可靈活操作的空間也無從談起,政府回購還得賭地方政府的資金和誠信狀況。



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